[حسام]

إصدار نظام الأبنية البرجية


السماح وفق شروط داخل المخططات التنظيمية وخارجها وفي مناطق الحماية والضواحي ومداخل المدن

أصدر المهندس هلال الأطرش وزير الإدارة المحلية النظام المتعلق بالأبنية البرجية والذي يتضمن شروط السماح بهذه الأبنية داخل المخططات التنظيمية وخارجها وفي مناطق الحماية وفي الضواحي السكنية وفي مداخل المدن.



وهنا نص القرار /180/ن تاريخ 11/12/2005

مادة 1 – تعاريف:

- البناء البرجي (العالي) : هو بناء لا يقل ارتفاعه عن 30 متراً من منسوب المدخل الرئيسي للبناء

- مساحة البناء: مساحة المسقط الأفقي للمشروع ويستثنى منها البروزات المعمارية والمظلات الواقية والأدراج الخارجية المكشوفة

- النسبة المئوية للبناء: نسبة مساحة البناء إلى مساحة العقار الذي يقع عليه البناء.

- المساحة الطابقية: مجموع مساحات المساقط الأفقية المسقوفة لجميع طوابق البناء اعتباراً من الطابق الأرضي ويستثنى منها البروزات المعمارية والمظلات الواقية والأدراج الخارجية المكشوفة

- النسبة الطابقية: (عامل الاستثمار) نسبة المساحة الطابقية إلى مساحة العقار الذي يقع عليه البناء.

- خط التحريك : (خط البناء) هو محيط المنطقة ضمن العقار بعد اقتطاع الوجائب المفروضة

- الوجيبة: الفناء غير المسموح البناء عليه الواقع بين خط التحريك (خط البناء) وحدود العقار من جميع الجهات.

- أقبية التسوية: هي المساحات الطابقية المسقوفة الواقعة تحت الطابق الأرضي وتحقق التهوية والإنارة الطبيعيتين ولا تدخل في حساب النسبة الطابقية (عامل الاستثمار)

مادة 2 - الأبنية البرجية خارج المخططات التنظيمية ومناطق حمايتها:

يسمح بإنشاء الأبنية البرجية لجميع الاستعمالات عدا الاستعمالات السكنية أو الصناعية أو الحرفية في الأراضي خارج حدود المخططات التنظيمية ومناطق حمايتها، وضمن المواقع المناسبة للبناء باستثناء الأراضي الحراجية والمشجرة أو ذات الاستعمالات الخاصة والمحددة بموجب القرارات (المحلية أو الجهات العامة) مع الأخذ بالاعتبار مخططات استعمالات الأراضي في حال وجودها.

وذلك وفقا للشروط التالية :

1- الحد الأدنى للمساحة المراد الترخيص عليها 12000 م2 في كافة المحافظات عدا محافظتي طرطوس واللاذقية / 8000 / م2

2- أن لا يقل عرض الطريق الواصل إن كان خاصاً أو عاماً أو المتاخم لأرض العقار المراد ترخيصه عن /12/ متراً مع التزام صاحب المشروع بإضافة حارات مرورية أو طرق فرعية من خلال إعداد دراسة مرورية تضمن حركة وأمان السير من وإلى العقار ويتكفل بنفقات تنفيذها بعد اعتمادها من قبل الجهة مانحة الترخيص.

3- النسبة المئوية للبناء: لا تزيد عن 30% من مساحة العقار

النسبة الطابقية: لا تزيد عن 750% (عامل الاستثمار 7.5)

4- نسبة المساحات الخضراء بما فيها الوجائب المحيطية الخضراء لاتقل عن 35% من مساحة الأرض الإجمالية0

5- نسبة الممرات والساحات المرصوفة والقعاليات المفتوحة سماوياً ومواقف السيارات المكشوفة وكافة الاستعمالات المختلفة لا تزيد عن 35% من مساحة الأرض الإجمالية 0

6- يمكن إنشاء عدة أقبية ضمن خط التحريك (خط البناء) بارتفاع ضوئي لا يقل عن 2.5 م ، ويقتصر استعمال الأقبية على الخدمات العامة للبناء كموقف للسيارات وملجأ وغرف تخزين غير تجارية وغرف التدفئة والتكييف ومحطات التنقية والمعالجة والخزانات وتوليد القدرة الكهربائية 0000الخ ، ويمكن تخصيص أقبية التسوية لاستعمالات المشروع بحيث لا يقل الارتفاع الضوئي عن 3.5 م مع تأمين التهوية والإنارة الطبيعيتين.

7- يسمح بإشادة بوابات حراسة ومراقبة واستعلامات على مداخل المشروع بما لا يزيد عن 50 متراً مربعاً لكل مدخل0

8- تفرض وجائب لا تقل عن ثلث ارتفاع المبنى ويؤخذ بالاعتبار التراجعات في حال وجودها وتعد سطوح التراجعات بمثابة وجائب لأجزاء البناء التي تعلوها إضافة للوجائب الأرضية أو للأسطح الواقعة تحتها على أن لا تقل الوجائب الأرضية المحيطية في كافة الأحوال عن / 10 / م من كافة الجهات باستثناء الأمامية منها لا تقل عن /15/ م (يعتبر محيطها الداخلي خط التحريك - خط البناء) ويمكن إنشاء كتلة واحدة أو عدة كتل مع الالتزام بالنسبة المئوية المنوه عنها في البند / 2 / من هذه المادة.

9- تخضع المشاريع ذات الاستعمالات الخاصة (سياحية – تعليم خاص – مشافي ومراكز صحية خاصة – جامعات .....الخ) لأنظمتها الخاصة فيما لا يتعارض مع أحكام هذا النظام.

10- يحدد الارتفاع الأعظمي للمشروع بتحقيق عاملي النسبة الطابقية (عامل الاستثمار) والوجائب المفروضة.

11- في حال ورود طلبات لإشادة أبنية برجية لمشاريع تتضمن فعاليات سكنية دائمة فيفرض تقديم برنامج تخطيطي تؤمن فيه كافة الخدمات والمرافق الأساسية الضرورية المفروض توفرها وفق معايير تخطيطية وحسب طبيعة المشروع وخصوصيته ويتكفل صاحب المشروع بنفقات تنفيذها بعد اعتمادها من الجهة مانحة الترخيص.

11- الالتزامات المترتبة على صاحب المشروع :

أ‌- تأمين محطة معالجة للصرف الصحي لجميع المخلفات السائلة مع دراسة استخدام نواتجها بعد المعالجة في السقاية أو تجهيزات الطوارد في الوحدات الصحية أو ترحـيل مخلفاتها السائلة و الصلبة (الحمأة) مع تحديد موقع الصبيب بالتنسيق مع مديرية الخدمات الفنـــيــــة في المحــــافــــظة والمؤســــسة العــــــامة لميـــــاه الشرب والصـــرف الصحي.

ب‌- تأمين وحدة جمع وفرز ومعالجة وترحيل المخلفات الصلبة ويتم تحديد موقع المكب مع مديرية الخدمات الفنية أو الوحدة الإدارية ذات العلاقة.

ج‌- حفر بئر مياه مع تجهيزه بمحطة تحلية وتنقية في حال تعذر وجود مصدر مائي يفي بحاجة استخدامات المشروع البناء إضافة لما يمكن تأمينه كمصدر مائي لمياه الشرب بالتنسيق مع المؤسسة العامة لمياه الشرب والصرف الصحي ووزارة الري.

د‌- تأمين جميع الخدمات المتعلقة بالبنى التحتية وعلى حساب المشروع (كهرباء – مياه – هاتف – خزانات وقود – محطات تحويل – مولـــــدات احتـــياطـــــيــة – صرف صحي ...... ) بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.

هـ - الالتزام بكافة الشروط البيئية لجميع الفعاليات في الموقع.

و‌- الالتزام باشتراطات الحرمات ( الطرق – السكك الحديدية – الشواطئ والينابيع والأنهر –

درء السيول المطارات – شبكات الكهرباء والهاتف ...... ).

ي‌- تأمين وحدات الحماية من الحريق ومكافحته وأنظمة الحماية من الصواعق وأنظمة الإنذار المبكر و الالتزام بتأمين كافة مستلزمات الامان والطوارئ (سلالم النجاة- وبرامج الإخلاء) كما تؤمن وحدة إسعاف في الموقع.

مادة 3 – الأبنية البرجية في:

أ. المخططات التنظيمية المصدقة للوحدات الإدارية.

ب. مناطق حماية المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية

جـ. الضواحي السكنية

يسمح في هذه المناطق بإنشاء الأبنية البرجية لجميع الاستعمالات عدا الصناعية والحرفية.

ويستثنى من السماح بالترخيص على العقارات ذات الاستعمالات الخاصة والمحددة بموجب (القرارات المحلية أو الجهات العامة) ومقاسم الفيلات السكنية ضمن المخططات التنظيمية أو الضواحي.

وتعالج طلبات ترخيص الأبراج الواقعة ضمن المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية في المناطق المسموح إنشاء أبراج فيها وفق أحكام المرسوم التشريعي رقم /5/ لعام 1982 المعدل بالقانون رقم /41/ لعام 2002 ويجوز اعتبار النظر فيها على أنها من المشاريع الحيوية وفق أحكام الفقرة /د/ من المادة /8/ من المرسوم التشريعي /5/ لعام 1982 وفق رأي الجمعية العمومية لمجلس الدولة رقم 1116 لعام 2003.

وذلك وفقاً للشروط التالية :

1- أن يحقق الشكل الهندسي للمقسم إمكانية تنفيذ البناء البرجي المطلوب ويحقق كذلك الأشكال الهندسية لجميع المقاسم ضمن الجزيرة الطرقية الواقع فيها المقسم لإنشاء أبنية مماثلة.

2- أن يكون الموقع متاخماً لطريق لا يقل عرضه عن 16م أو طريقين لا يقل عرضهما عن 12م أو جزيرة محاطة بطرق من جميع الجهات لا يقل عرضها عن 12م للمواقع ضمن المخططات التنظيمية.

3- في مناطق الحماية والضواحي يتوجب تأمين الوصول للموقع بطريق خاص لا يقل عرضه عن 12 م مع الالتزام بتقديم دراسة ربط مروري تخطيطي لهذا الموقع.

4- نسبة المساحات الخضراء بما فيها الوجائب المحيطية لا تقل عن35% من مساحة العقار الإجمالية.

5- نسبة الممرات والساحات المرصوفة والفعاليات المفتوحة سماوياً ومواقف السيارات المكشوفة وكافة الاستعمالات المختلفة لا تزيد عن 35% من مساحة الأرض الإجمالية

6- النسبة المئوية لا تزيد عن 30% من مساحة العقار - النسبة الطابقية لا تزيد عن 750% (عامل الاستثمار 7.5)

7- يمكن إنشاء عدة أقبية ضمن خط التحريك بارتفاع ضوئي لا يقل عن 2.5م، ويقتصر استعمال الأقبية على الخدمات العامة للبناء كموقف للسيارات وملجأ وغرف تخزين غير تجارية وغرف التدفئة والتكييف ومحطات التنقية والمعالجة والخزانات وتوليد القدرة الكهربائية 0000الخ، ويمكن تخصيص الأقبية الأولى لاستعمالات المشروع بحيث لا يقل الارتفاع الضوئي عن 3.5 م.

8- يسمح بإشادة بوابات حراسة ومراقبة واستعلامات على مداخل المشروع بمساحة لا تزيد عن 50م2 لكل مدخل.

9- الحد الأدنى لمساحة المقسم / 4000 / م2 وفي حال وقوع المقسم ضمن أرض محصورة بطرق أو أبنية أو منشآت منفذة فيمكن منح الترخيص بما لا يقل عن مساحة /3000/م2 وبنفس الشروط المطلوب تأمينها.

10- تفرض وجائب تعادل ثلث الارتفاع على أن يؤخذ بعين الاعتبار التراجعات في حال وجودها وتعتبر سطوح التراجعات بمثابة وجائب لأجزاء البناء التي تعلوها إضافة للوجائب الأرضية أو للأسطح الواقعة تحتها على أن لاتقل الوجائب في كافة الأحوال عن /10/ م باستثناء الوجيبة الأمامية التي تحدد بالدراسة التنظيمية التفصيلية على أن تكون موحدة على مسار الشارع بالنسبة للطابق الأرضي من البرج.

11- لا يسمح بتجاوز الارتفاع عن 25 طابقاَ ويجوز إعادة النظر في الارتفاع بناءً على تقرير لجنة فنية يشكلها المحافظ يتضمن المبررات الفنية للزيادة (الموقع – زيادة مساحة العقار – مناسيب الأرض الطبيعية – الإطلالة – الجوار ......)

12- يفرض على طلبات تراخيص الأبراج ضمن مناطق حماية المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية والضواحي السكنية الالتزامات المترتبة على صاحب المشروع الواردة في البند /10/ من المادة /2/ من هذا القرار ويمنح الترخيص بناءَ على مخططات استعمالات أراضي أو مصورات توجيهية مصدقة للمنطقة.

13- الالتزام بتأهيل شبكة الصرف الصحي وتنفيذ الفقرات /ب-د- هـ- و- ي / من البند رقم 11 من المادة /2/ بالنسبة لطلبات تراخيص الابراج ضمن المخططات التنظيمية.

14- تخضع المشاريع ذات الاستعمالات الخاصة (سياحية – تعليم خاص – مشافي ومراكز صحية خاصة – جامعات .....الخ) لأنظمتها الخاصة فيما لا يتعارض مع أحكام هذا النظام.

مادة 4 - الأبنية البرجية على الطرق الرئيسية لمداخل المدن :

يسمح بإنشاء الأبنية البرجية لجميع الاستعمالات ماعدا الاستعمالات السكنية أو الصناعية أو الحرفية في العقارات داخل أو خارج الحدود الإدارية للوحدات الإدارية والواقعة على شرائح محددة على جوانب الطرق الرئيسية لمداخل المدن والموقعة على مخططات توجيهية أو مخططات استعمالات أراضي معتمدة باستثناء الأراضي ذات الاستعمالات الخاصة والمحددة بموجب (القرارات المحلية أو الجهات العامة) وتعالج طلبات تراخيص الأبراج على العقارات الواقعة على الطرق الرئيسية لمداخل مدن مراكز المحافظات إن وقعت ضمن حدود توسع مخططاتها التنظيمية المصدقة وتخضع لأحكام القانون /26/ لعام 2000 بإعداد الدراسات اللازمة لهذه المداخل بما يتناسب مع نظام البناء المعتمد لمشاريع مداخل مدن مراكز المحافظات.

وذلك وفقاً للشروط التالية :

1- أن يكون الموقع متاخماً لطريق لا يقل عرضه عن 16م أو طريقين لا يقل عرضهما عن 12م أو جزيرة محاطة بطرق من جميع الجهات لا يقل عرضها عن 12م وبخلاف ذلك يتوجب تأمين الوصول للموقع بطريق لا يقل عرضه عن 15 م مع الالتزام بتقديم دراسة مرورية.

2- نسبة المساحات الخضراء لا تقل عن 35% من مساحة المقسم الإجمالية0

3- نسبة الممرات والساحات المرصوفة والفعاليات المفتوحة سماوياً ومواقف السيارات المكشوفة وكافة الاستعمالات المختلفة لا تزيد عن 35% من مساحة المقسم الإجمالية.

4- النسبة المئوية للبناء لا تزيد عن 30% من مساحة العقار

- النسبة الطابقية لا تزيد عن 750% (عامل الاستثمار 7.5)

5- يمكن إنشاء عدة أقبية ضمن خط التحريك بارتفاع ضوئي لا يقل عن 2.5 م، ويقتصر استعمال الأقبية على الخدمات العامة للبناء كموقف للسيارات وملجأ وغرف تخزين غير تجارية وغرف التدفئة والتكييف ومحطات التنقية والمعالجة والخزانات وتوليد القدرة الكهربائية 000الخ ويمكن تخصيص الأقبية الأولى لاستعمالات المشروع بحيث لا يقل الارتفاع الضوئي عن 3.5 م.

6- يسمح بإشادة بوابات حراسة ومراقبة واستعلامات على مداخل المشروع بما لا يزيد عن /50/متر مربع لكل مدخل.

7- الحد الأدنى لمساحة المقسم / 4000 / م2.

8- تفرض وجائب تعادل ثلث الارتفاع على أن يؤخذ بعين الاعتبار التراجعات في حال وجودها وتعتبر سطوح التراجعات بمثابة وجائب لأجزاء البناء التي تعلوها إضافة للوجائب الأرضية أو للأسطح الواقعة تحتها على أن لا تقل الوجائب في كافة الأحوال عن /10/ م ويكتفى بـ 15 م مهما كان الارتفاع من كافة الجهات باستثناء الوجيبة الأمامية التي تحدد بالدراسة التنظيمية التفصيلية على أن تكون موحدة على مسار الشارع بالنسبة للكتلة الأرضية من البرج.

9- يفرض على طلبات الترخيص كافة الالتزامات المترتبة على صاحب المشروع والواردة في البند /11/ من المادة /2/ من هذا القرار.

10- في حال ورود طلبات لإشادة أبنية برجية لمشاريع تتضمن فعاليات سكنية فيفرض تقديم برنامج تخطيطي تؤمن فيه كافة الخدمات الأساسية الضرورية المفروض توفرها وفق معايير تخطيطية معتمدة وحسب طبيعة المشروع وخصوصيته ويتكفل صاحب المشروع بنفقات تنفيذها بعد اعتمادها من قبل الجهة مانحة الترخيص.

11- تخضع المشاريع ذات الاستعمالات الخاصة (سياحية – تعليم خاص – مشافي ومراكز صحية خاصة – جامعات .....الخ) لأنظمتها الخاصة فيما لا يتعارض مع أحكام هذا النظام.

مادة 5 - أحكــام عامـة :

1- تتم الموافقة على الموقع من قبل لجنة يشكلها المحافظ في الوحدات الإدارية باستثناء مدن مراكز المحافظات والتي تتم من قبل المكتب التنفيذي فيها

2- تخضع الدراسات والأعمال الهندسية بكافة أنواعها للشروط والمواصفات المعتمدة من قبل نقابة المهندسين وفي حال كانت الدراسة (المخططات والإضبارة التنفيذية) معدة خارج القطر فإنها تخضع للتدقيق فقط من قبل نقابة المهندسين 0

3- تمنح إجازة البناء من قبل مجالس مدن مراكز المحافظات للمشاريع الواقعة ضمن مخططاتها أو من قبل المكتب التنفيذي للمحافظة في المواقع الاخرى على أن تستوفى كافة الرسوم لصالح الوحدة الإدارية التي يتبع لها المشروع

4- يجب تأمين مواقف سيارات ضمن حدود الموقع وفي أقبية وطوابق البناء وذلك حسب طبيعة استخدام المشروع ووفق نظام مواقف السيارات المعتمد بما لا يقل عن موقف سيارة لكل 100 متر مربع من المساحات المبنية.

5-لا يسمح باستثمار البناء إلا بعد الحصول على إجازة سكن أو استثمار تصدر عن مجالس مدن مراكز المحافظات أو من المحافظ للوحدات الإدارية بناءً على تقرير لجنة يشكلها المحافظ للتأكد من أن البناء جاهز للاستثمار ولا يزود بالطاقة الكهربائية والمياه إلا بعد حصوله على هذه الإجازة 0

6- يلزم طالب الترخيص بتنفيذ الطرق والبنى التحتية التي تخدم المشروع على نفقته الخاصة.



صحيفة البعث

 

 

[ابو الياسر]

بعد السلام
نتمنى لسوريا الحبيبة الرقي والتقدم
ولا نتمنى الغلاء

[وهج المشاعر]

بسم الله الرحمن الرحيم



فعلا نتمنى لسوريا التقدم والرقي ......

ولكل بلاد المسلمين ......

دمت بخير
مع التحية والاشواق
اختك

[ابو الشهيدين]

اتمنى كل الخير لسوريا وشعبها الكريم

والف شكر لك علي النقل الجميل